Какие документы нужны для продажи квартиры

Почему документы для продажи квартиры лучше готовить заранее

Многие продавцы начинают подготовку к продаже с фотографий, объявления и показов. Документы вспоминают уже после того, как появился покупатель и внесён аванс. Это частая ошибка. Покупатель может запросить выписку ЕГРН, основание права, согласие супруга, документы по ипотеке, сведения о зарегистрированных лицах, подтверждение отсутствия запретов, документы по перепланировке, разрешение опеки или нотариальную форму сделки. Если что-то не готово, сделка затягивается, покупатель начинает торговаться или отказывается от покупки.

Документы нужны не только для регистрации перехода права. Они помогают покупателю и банку понять, что квартира действительно принадлежит продавцу, право не спорное, объект можно продать, в квартире нет скрытых ограничений, а после сделки покупатель сможет спокойно зарегистрировать собственность и пользоваться жильём.

Главная задача продавца — собрать пакет заранее. Даже если часть документов не будет сдаваться в Росреестр, они пригодятся для проверки, переговоров, ипотечного покупателя, нотариуса, риэлтора, юриста или банка. Чем понятнее комплект, тем легче обосновать цену и быстрее выйти на сделку.

Базовые документы для продажи квартиры

Базовый комплект нужен почти в любой сделке. Он подтверждает личность продавца, право собственности и сам объект недвижимости.

Паспорт продавца

Паспорт нужен каждому собственнику, который продаёт квартиру или долю. Если собственников несколько, документы нужны от всех. Данные паспорта должны совпадать с документами на квартиру и выпиской ЕГРН.

Если продавец менял фамилию, имя или паспорт, лучше заранее подготовить подтверждающие документы: свидетельство о браке, разводе, перемене имени или другой документ. Это поможет объяснить расхождения в старых правоустанавливающих документах.

Выписка ЕГРН

Выписка ЕГРН показывает, кто является собственником квартиры, какой у объекта кадастровый номер, адрес, площадь, доли, обременения, аресты, запреты и другие зарегистрированные сведения. Для покупателя это один из главных документов при проверке квартиры.

Продавцу лучше получить актуальную выписку перед продажей и дополнительно проверить сведения ближе к сделке. Старый документ может не отражать новых ограничений или изменений.

Правоустанавливающий документ

Это документ, на основании которого продавец получил квартиру. Им может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, свидетельство о праве на наследство, договор долевого участия, договор уступки, решение суда, соглашение о разделе имущества или другой документ.

Покупатель смотрит не только факт собственности, но и историю её возникновения. Например, наследство, приватизация, дарение, брачный раздел или судебное решение требуют более внимательной проверки.

Договор купли-продажи

Для самой сделки нужен договор купли-продажи квартиры. В нём указывают продавца, покупателя, квартиру, кадастровый номер, цену, порядок расчётов, сроки регистрации, зарегистрированных лиц, срок освобождения, передачу ключей, мебель, технику, обременения и ответственность сторон.

Если сделка ипотечная, с материнским капиталом, долями, опекой, доверенностью, наследством или встречной покупкой, договор должен быть адаптирован под конкретную ситуацию.

Акт приёма-передачи

Акт фиксирует фактическую передачу квартиры покупателю. В нём указывают дату передачи, ключи, состояние квартиры, показания счётчиков, мебель, технику, документы и замечания сторон.

Акт лучше готовить заранее, а подписывать в тот момент, который согласован в договоре: после регистрации, после расчётов, в день передачи ключей или в другой установленный срок.

Документы по собственникам

Состав собственников определяет, кто должен участвовать в сделке и какие дополнительные документы понадобятся.

Если собственник один

Если квартира принадлежит одному взрослому собственнику, сделка обычно проще. Но всё равно нужно проверить основание права, семейное положение, обременения, зарегистрированных лиц и документы по квартире.

Один собственник не всегда означает отсутствие рисков. Квартира могла быть куплена в браке, получена по наследству, находиться в ипотеке, иметь перепланировку или зарегистрированных жильцов.

Если собственников несколько

Если квартира находится в долевой собственности, в сделке должны участвовать все собственники или их представители по доверенности. Если продаётся вся квартира всеми собственниками одновременно, порядок один. Если продаётся только доля, порядок другой и часто требуется нотариус.

Для каждого собственника нужны паспорт, правоустанавливающие документы, сведения о доле, согласие супруга при необходимости и другие документы по ситуации.

Если продаётся доля

Продажа доли в квартире обычно требует нотариального удостоверения. Также нужно учитывать преимущественное право покупки других сособственников, если доля продаётся постороннему человеку.

В таком случае понадобятся документы на долю, уведомления другим собственникам или их отказы, нотариальный договор, документы сторон и регистрационный комплект.

Если собственник несовершеннолетний

Если квартира или доля принадлежит ребёнку, потребуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу. Органы опеки проверяют, не ухудшаются ли имущественные права ребёнка, что он получает взамен и как будет оформлено новое жильё или иная компенсация.

В сделке понадобятся свидетельство о рождении или паспорт ребёнка, паспорта родителей или законных представителей, разрешение опеки, документы на продаваемую и приобретаемую недвижимость, если сделка альтернативная.

Документы по семейному положению продавца

Семейное положение продавца важно, потому что квартира может быть совместным имуществом супругов, даже если в ЕГРН указан только один собственник.

Согласие супруга

Если квартира была куплена в браке и относится к совместному имуществу, обычно нужно нотариальное согласие супруга на продажу. Такое согласие снижает риск будущего спора и помогает покупателю спокойнее выйти на сделку.

Даже если регистрация перехода права может пройти без согласия, его отсутствие может создать риск оспаривания сделки. Поэтому покупатели и банки часто требуют этот документ.

Свидетельство о браке

Свидетельство о браке может понадобиться, если квартира приобреталась в браке, если в документах менялась фамилия или если нужно подтвердить семейный статус продавца.

Если фамилия в старом договоре отличается от нынешней, документ о браке или смене фамилии поможет связать документы между собой.

Свидетельство о разводе

Если квартира приобреталась до развода, нужно понять, был ли раздел имущества и остались ли у бывшего супруга права. Может понадобиться свидетельство о разводе, соглашение о разделе имущества, брачный договор или судебное решение.

Покупатель будет проверять, не сможет ли бывший супруг предъявить претензии после сделки.

Брачный договор или соглашение о разделе

Если у супругов был брачный договор или соглашение о разделе имущества, его нужно подготовить. Эти документы могут подтвердить, что квартира принадлежит одному супругу и согласие второго не требуется либо что права уже распределены.

Документы по зарегистрированным лицам

Покупателю важно знать, кто зарегистрирован в квартире и когда эти люди будут сняты с регистрационного учёта.

Сведения о зарегистрированных лицах

Продавцу стоит подготовить справку или сведения о зарегистрированных лицах, если такой документ доступен через управляющую организацию, МФЦ, паспортный стол или иной уполномоченный источник по месту. В разных регионах и домах формат документа может отличаться.

Покупателю важно понимать, кто прописан в квартире: сам продавец, члены семьи, дети, бывшие родственники, арендаторы или другие лица.

Срок снятия с регистрации

Если продавец и его семья ещё зарегистрированы в квартире, нужно заранее согласовать срок снятия с учёта. Его лучше прописать в договоре купли-продажи.

Например, продавец обязуется сняться с регистрационного учёта до сделки, до регистрации перехода права, после получения денег или в течение конкретного срока после регистрации.

Лица с особыми правами пользования

Отдельно нужно проверить, нет ли людей, которые могут сохранять право пользования квартирой после продажи. Например, в приватизированных квартирах важно проверить, кто имел право участвовать в приватизации и не было ли отказавшихся от приватизации лиц.

Если такой вопрос не проверить, покупатель может получить квартиру с человеком, которого сложно выселить.

Документы по обременениям и ограничениям

Перед продажей нужно понять, свободна ли квартира от ограничений.

Квартира в ипотеке

Если квартира находится в ипотеке, нужно получить информацию от банка: остаток задолженности, порядок досрочного погашения, условия снятия обременения, согласие или порядок проведения сделки, реквизиты и схему расчётов.

Продать ипотечную квартиру можно, но только по согласованному порядку. Покупатель должен понимать, когда закрывается долг, когда снимается ипотека и когда регистрируется переход права.

Арест или запрет регистрационных действий

Если в ЕГРН есть арест или запрет регистрационных действий, обычная продажа может быть невозможна до снятия ограничения. Нужно выяснить причину, получить документы о снятии запрета и только потом выходить на сделку.

Покупатель редко согласится вносить серьёзный аванс, если не понятно, почему квартира ограничена и как проблема будет решена.

Доверительное управление, рента, аренда

Если квартира обременена договором ренты, аренды, найма, доверительного управления или иным правом третьих лиц, эти документы нужно подготовить и раскрыть покупателю. Такие обстоятельства могут влиять на цену, сроки передачи и возможность пользоваться квартирой после покупки.

Документы по ипотечному покупателю

Если покупатель берёт ипотеку, банк запросит расширенный комплект документов по квартире и продавцу.

Документы для банка

Банку обычно нужны паспорта продавцов, выписка ЕГРН, правоустанавливающий документ, договор купли-продажи или проект договора, документы о семейном положении продавца, согласие супруга при необходимости, документы по долям, опеке, ипотеке и другие бумаги по ситуации.

Банк может запросить дополнительные документы, если квартира получена по наследству, дарению, приватизации, по суду или если в квартире была перепланировка.

Отчёт об оценке

Для ипотечной сделки обычно нужен отчёт об оценке квартиры. Его заказывает покупатель, но продавец должен предоставить доступ оценщику и документы, которые нужны для подготовки отчёта.

Если оценка окажется ниже цены договора, банк может уменьшить сумму кредита. В таком случае стороны могут пересматривать условия сделки.

Документы по перепланировке

Если в квартире была перепланировка, банк может запросить технические документы и подтверждение согласования. Несогласованная перепланировка может стать причиной отказа банка по объекту или поводом для торга.

Документы по перепланировке и техническому состоянию

Для обычной регистрации технический паспорт часто не является главным документом, но при продаже он может понадобиться покупателю, банку или специалисту при проверке.

Технический паспорт или план

Если квартира стандартная и без изменений, технические документы могут не понадобиться на каждом этапе. Но при ипотеке, сомнениях по перепланировке, старом фонде или нестандартной планировке покупатель может попросить технический паспорт, поэтажный план или экспликацию.

Эти документы помогают сравнить фактическое состояние квартиры с официальной планировкой.

Документы о согласовании перепланировки

Если перепланировка была согласована, нужно подготовить разрешение, акт, технический план или другие документы, подтверждающие законность изменений. Это сильный аргумент в переговорах с покупателем и банком.

Если перепланировка не согласована, лучше заранее понять, можно ли её узаконить, нужно ли возвращать квартиру в прежнее состояние и как это повлияет на цену.

Документы по счётчикам и коммунальным услугам

Перед передачей квартиры желательно подготовить сведения по счётчикам, коммунальным платежам, лицевым счетам, управляющей компании, капитальному ремонту и задолженностям.

Для регистрации это не всегда обязательно, но для покупателя важно понимать, что долгов и спорных начислений нет.

Документы при продаже наследственной квартиры

Если квартира получена по наследству, покупатель будет проверять её особенно внимательно.

Свидетельство о праве на наследство

Основной документ — свидетельство о праве на наследство. Также понадобится выписка ЕГРН, где продавец уже указан собственником, и документы, подтверждающие регистрацию права.

Если право ещё не зарегистрировано, сначала нужно оформить его в ЕГРН, а затем продавать квартиру.

Завещание или документы о родстве

Покупатель может попросить документы, которые помогают понять наследственную историю: завещание, документы о родстве, отказ других наследников, судебные решения, если они были.

Продавец не всегда обязан показывать все личные документы, но если наследство свежее или спорное, прозрачность помогает снизить тревогу покупателя.

Документы по срокам и спорам

Если был пропущен срок, восстановление через суд, спор между наследниками или отказ от наследства, нужно подготовить соответствующие решения и документы. Без них покупатель может опасаться будущих претензий.

Документы при продаже квартиры с материнским капиталом

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, нужно проверить, выполнена ли обязанность по выделению долей детям и родителям.

Доли детей

Если доли детям уже выделены, продажа требует разрешения органов опеки. Нужно подготовить документы по продаваемой квартире, новой квартире или иной схеме, подтверждающей, что права детей не ухудшаются.

Если доли ещё не выделены, это серьёзный риск. Перед продажей нужно разобраться, как выполнить обязанность и не нарушить права детей.

Документы по материнскому капиталу

Покупатель может запросить сведения о том, использовался ли материнский капитал, были ли выделены доли, есть ли соглашение о распределении долей, документы СФР или нотариальные документы по обязательству, если они оформлялись ранее.

Такие сделки лучше готовить заранее, потому что опека, банк и покупатель будут проверять права детей.

Документы при продаже по доверенности

Если продавец не может присутствовать лично, сделку может проводить представитель. Но покупатель будет внимательно проверять доверенность.

Нотариальная доверенность

Доверенность должна быть нотариальной и содержать конкретные полномочия: продавать квартиру, подписывать договор, подавать документы на регистрацию, получать документы, подписывать акт, участвовать в расчётах и получать деньги, если это действительно нужно.

Если в доверенности нет права получать деньги, расчёты должны проходить с учётом этого ограничения.

Проверка доверенности

Покупателю важно убедиться, что доверенность не отменена, срок не истёк, данные собственника и представителя совпадают, объект описан корректно, а собственник действительно намерен продать квартиру.

Сделки по доверенности лучше проводить особенно аккуратно, потому что они чаще вызывают вопросы у покупателей и банков.

Документы для регистрации сделки

Финальный комплект зависит от способа сделки, но обычно включает договор и документы сторон.

Что подают на регистрацию

При обычной купле-продаже подаются заявления сторон, договор купли-продажи, паспорта, доверенности при необходимости, нотариальные документы, согласия, разрешение опеки, документы банка при ипотеке и другие документы по ситуации.

Заявление обычно формируется при подаче через МФЦ, нотариуса, банк или электронный сервис. Важно проверить данные в заявлении перед подписанием.

Госпошлина

Госпошлину за регистрацию права обычно оплачивает покупатель, потому что право регистрируется на него. Но стороны могут договориться иначе. Продавцу важно понимать, кто оплачивает расходы по сделке, нотариусу, банку и регистрации.

После регистрации

После регистрации покупатель получает право собственности, а продавец получает деньги по условиям расчётов. Продавцу нужно сохранить договор, акт, подтверждение расчётов и документы, которые могут понадобиться для налоговой декларации.

Документы для налогов после продажи

После продажи квартиры продавцу нужно оценить, возникает ли обязанность подать декларацию и заплатить НДФЛ.

Документы о покупке квартиры

Если квартира была куплена ранее и продаётся до истечения минимального срока владения, продавцу могут понадобиться документы о расходах на покупку: старый договор, платёжные документы, расписки, ипотечные документы, акты и другие подтверждения расходов.

Эти документы могут помочь уменьшить налоговую базу.

Документы о продаже

Сохраните договор купли-продажи, акт, выписку после регистрации, подтверждение получения денег, документы по расходам на сделку и сведения о кадастровой стоимости. Они могут понадобиться для декларации 3-НДФЛ.

Если налога нет

Даже если налог не возникает из-за срока владения или освобождения, документы по сделке всё равно нужно хранить. Они могут понадобиться при вопросах налоговой, будущем споре или подтверждении расчётов.

Чек-лист документов для продажи квартиры

Мини-таблица: какие документы нужны в разных ситуациях

Инструкция: как подготовить документы пошагово

FAQ по теме