Какие налоги на недвижимость существуют в России

Почему налоги на недвижимость нужно учитывать заранее

Недвижимость часто воспринимают как понятный актив: купил квартиру, дом или участок — пользуешься, продаёшь или сдаёшь. Но у каждого действия могут быть налоговые последствия. Один налог возникает просто потому, что объект находится в собственности. Другой — при продаже раньше минимального срока владения. Третий — при сдаче квартиры или коммерческого помещения в аренду. Четвёртый — при получении недвижимости в дар не от близкого родственника. Для организаций и предпринимателей правила могут отличаться ещё сильнее.

Главная ошибка — вспоминать о налогах уже после сделки. Например, продавец квартиры рассчитывает получить всю сумму от покупателя, но не учитывает НДФЛ. Покупатель коммерческого помещения смотрит только цену, но не проверяет будущий налог на имущество. Собственник сдаёт квартиру, получает доход, но не декларирует его. Наследник продаёт квартиру сразу после оформления и не понимает, почему появился налоговый вопрос.

Налоги на недвижимость нужно разделять по ситуации: владение, покупка, продажа, аренда, дарение, наследство, коммерческое использование и владение через юридическое лицо. Тогда становится понятно, какие платежи обязательны, какие можно уменьшить вычетами или расходами, а какие вообще не являются налогом, но всё равно требуют оплаты, например госпошлина за регистрацию права.

Налог на имущество физических лиц

Налог на имущество физических лиц платят собственники недвижимости. Он может начисляться на квартиру, комнату, жилой дом, гараж, машино-место, объект незавершённого строительства, нежилое помещение и другие объекты, которые находятся в собственности гражданина.

Когда возникает налог

Налог возникает, если у человека есть зарегистрированное право собственности на объект недвижимости. Обычно налог рассчитывается налоговым органом на основании сведений из ЕГРН, а собственник получает налоговое уведомление.

Если квартира куплена в течение года, налог считается с учётом периода владения. Если объект продан, налог начисляется за период, когда человек был собственником. Поэтому после сделки важно проверить, что право собственности зарегистрировано корректно и объект больше не числится за прежним владельцем.

От чего зависит сумма

Сумма налога зависит от кадастровой стоимости, вида объекта, налоговой ставки, доли собственника, периода владения, льгот и вычетов. Для жилых объектов применяются налоговые вычеты по площади: например, для квартиры налоговая база уменьшается на стоимость определённой площади. Но итоговый расчёт всё равно зависит от конкретного объекта и местных ставок.

Если собственник владеет долей, налог начисляется не на весь объект, а пропорционально его доле.

Почему важно проверять кадастровую стоимость

Кадастровая стоимость влияет на налоговую базу. Если она завышена или в сведениях объекта есть ошибка по площади, назначению или характеристикам, налог может оказаться выше ожидаемого. Перед покупкой дорогой квартиры, дома, участка или коммерческого помещения полезно заранее узнать кадастровую стоимость и оценить будущую налоговую нагрузку.

Земельный налог

Земельный налог платят собственники земельных участков, а также лица, у которых участок находится на отдельных видах вещных прав. Он касается земли под домом, дачей, садовым участком, коммерческим объектом, гаражом, складом или другим использованием.

Кто платит земельный налог

Земельный налог возникает у правообладателя участка. Если участок принадлежит нескольким собственникам, налог распределяется по долям. Если участок продан в течение года, налог считается с учётом периода владения.

Если человек владеет домом, но земля оформлена не в собственность, а в аренду, земельный налог может не начисляться как собственнику. Вместо него могут быть арендные платежи по договору. Поэтому важно различать право собственности на землю и аренду участка.

Что влияет на размер налога

На размер земельного налога влияют кадастровая стоимость участка, категория земли, вид разрешённого использования, ставка, доля, период владения и льготы. Участки под индивидуальное жилищное строительство, садоводство, коммерческое использование или производственные цели могут иметь разные налоговые последствия.

Перед покупкой участка нужно проверять не только цену и границы, но и кадастровую стоимость, категорию земли, ВРИ и возможные ограничения.

Почему участок нужно проверять перед сделкой

Иногда покупатель дома смотрит только на дом, а землю проверяет поверхностно. Это ошибка. Земельный налог, ограничения, ВРИ, кадастровая стоимость и статус участка могут влиять на будущие расходы и возможность использовать объект. Особенно это важно для домов с участками, коммерческой земли, складских объектов, участков под строительство и загородной недвижимости.

НДФЛ при продаже недвижимости

НДФЛ при продаже недвижимости возникает не всегда. Главный вопрос — сколько лет объект был в собственности, по какому основанию он получен и есть ли право на освобождение или уменьшение налоговой базы.

Когда налог может не возникать

Если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения, налог при продаже обычно не уплачивается. В одних случаях минимальный срок составляет 3 года, в других — 5 лет. Всё зависит от основания приобретения, статуса объекта, состава семьи и конкретных условий.

Например, отдельные правила могут применяться к недвижимости, полученной по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации, договору ренты или к единственному жилью. Поэтому перед продажей нужно смотреть не только дату регистрации права, но и основание, по которому объект был получен.

Если объект продан раньше минимального срока

Если недвижимость продаётся раньше минимального срока владения, может возникнуть обязанность подать декларацию и заплатить НДФЛ. Налог можно уменьшить за счёт имущественного вычета или документально подтверждённых расходов на покупку объекта.

Например, если квартира была куплена за одну сумму, а продана дороже, налог может считаться с разницы между доходом от продажи и подтверждёнными расходами. Если расходов нет или их нельзя подтвердить, может применяться имущественный вычет в пределах установленного лимита.

Почему важна кадастровая стоимость при продаже

При продаже недвижимости налоговый расчёт может учитывать не только цену в договоре, но и кадастровую стоимость. Если цена сделки сильно занижена, налоговая база может определяться с учётом кадастрового ориентира. Поэтому нельзя рассчитывать налог только по сумме, которую стороны написали в договоре, без проверки кадастровой стоимости.

Когда нужно подавать декларацию

Если продажа облагается НДФЛ и не подпадает под освобождение, продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ за соответствующий год. Также нужно сохранить договор, акт, платёжные документы, документы о покупке, выписку ЕГРН и расчёт налога.

Лучше считать налог до подписания договора, чтобы понимать, какая сумма останется у продавца после сделки.

Налог при покупке недвижимости

Сам факт покупки квартиры, дома или участка обычно не создаёт НДФЛ для покупателя. Покупатель не получает доход, а тратит деньги. Но при покупке возникают другие финансовые последствия.

Госпошлина за регистрацию права

При оформлении права собственности покупатель оплачивает государственную пошлину за регистрацию права. Это не налог в прямом смысле, но обязательный платёж при оформлении недвижимости. Размер зависит от вида объекта, заявителя и регистрационного действия.

Перед сделкой нужно уточнить сумму госпошлины и порядок оплаты, особенно если участвуют несколько покупателей, юридическое лицо, доли или несколько объектов.

Налог на имущество после покупки

После регистрации права покупатель становится собственником, а значит, в дальнейшем ему будет начисляться налог на имущество. Если покупается участок — земельный налог. Если покупается квартира в ипотеку, налог на имущество всё равно начисляется собственнику, даже если объект находится в залоге у банка.

Имущественный вычет при покупке

Покупатель жилой недвижимости может иметь право на имущественный налоговый вычет. Это не налог к уплате, а возможность вернуть часть НДФЛ, который был удержан с доходов. Вычет может применяться к расходам на покупку жилья и отдельно к ипотечным процентам.

Важно: вычет применяется не ко всей недвижимости. Для коммерческих помещений, апартаментов с нежилым статусом и некоторых нестандартных объектов право на жилищный вычет может отсутствовать.

Налог с дохода от аренды недвижимости

Если собственник сдаёт квартиру, дом, комнату, коммерческое помещение, офис, склад или другую недвижимость и получает доход, такой доход нужно учитывать для налогообложения.

Физическое лицо сдаёт квартиру

Если гражданин сдаёт квартиру как физическое лицо, доход от аренды обычно облагается НДФЛ. Собственник должен учитывать полученные платежи, подавать декларацию при необходимости и уплачивать налог.

Важно фиксировать отношения с нанимателем письменно: договор, сумма, срок, порядок оплаты, коммунальные платежи и депозит. Это помогает не только в налогах, но и при споре с жильцом.

Самозанятый сдаёт жильё

В отдельных ситуациях собственник может применять налог на профессиональный доход, если сдаёт жильё и соответствует условиям режима. Такой вариант может быть удобен для долгосрочной аренды квартиры, но подходит не для всех объектов и не для всех ситуаций.

Перед применением режима нужно проверить, можно ли использовать его именно для вашей аренды, кто арендатор, какой объект сдаётся и не нарушаются ли ограничения.

ИП сдаёт недвижимость

Если недвижимость сдаёт индивидуальный предприниматель, налог зависит от выбранного режима: УСН, патент, общий режим или иной вариант. Для предпринимателя важно правильно оформить деятельность, договоры, поступления, расходы и отчётность.

Если сдаётся коммерческая недвижимость, вопрос налогового режима лучше проверять заранее, потому что последствия могут отличаться от простой сдачи квартиры физическим лицом.

Юридическое лицо сдаёт недвижимость

Если недвижимость сдаёт организация, доход учитывается в рамках налогообложения компании. Могут возникать налог на прибыль или налог при УСН, НДС в зависимости от режима и условий, а также налог на имущество организации. Для коммерческих объектов налоговая нагрузка может быть значимой частью финансовой модели.

Налог при дарении недвижимости

Дарение недвижимости тоже может иметь налоговые последствия. Всё зависит от того, кто дарит и кто получает недвижимость.

Дарение между близкими родственниками

Если недвижимость подарена близким родственником, получатель обычно не платит НДФЛ с такого подарка. Но сделку всё равно нужно правильно оформить: договор дарения, регистрация права, нотариальная форма при необходимости, документы сторон и объекта.

Важно не путать близкое родство с бытовым понятием «родной человек». Для налогов значение имеет юридический статус отношений.

Дарение не от близкого родственника

Если квартира, дом, участок или доля подарены не близким родственником, у получателя может возникнуть доход, облагаемый НДФЛ. В такой ситуации нужно оценить налоговую базу, срок подачи декларации и порядок уплаты налога.

Перед дарением недвижимости между дальними родственниками, знакомыми, гражданскими партнёрами или другими лицами лучше заранее проверить налоговые последствия.

Дарение доли

Дарение доли может требовать нотариальной формы в установленных случаях. Кроме налога, нужно учитывать регистрацию права, согласия, семейное положение, несовершеннолетних и будущие ограничения. Если дарение используется как замена продаже, нужно особенно внимательно оценивать риски.

Налоги при наследстве недвижимости

Само получение наследства обычно не облагается НДФЛ. Но это не означает, что наследник вообще не столкнётся с платежами и налогами.

Что платит наследник

При оформлении наследства могут быть нотариальные расходы и госпошлина за выдачу свидетельства, расходы на документы, оценку и регистрацию права. После регистрации наследник становится собственником и в дальнейшем платит налог на имущество или земельный налог.

Если наследник продаёт объект, налоговые последствия зависят от срока владения, основания наследования, цены продажи, кадастровой стоимости и вычетов.

Срок владения при наследстве

Для унаследованной недвижимости могут действовать специальные правила минимального срока владения. Перед продажей наследственной квартиры, дома или участка нужно отдельно рассчитать, возникает ли НДФЛ и нужна ли декларация.

Наследники часто ошибаются, считая срок владения от даты регистрации права, хотя в наследственных ситуациях могут быть свои особенности. Поэтому перед продажей лучше проверить налоговый расчёт.

Налоги на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость может создавать больше налоговых вопросов, чем квартира. Это связано с кадастровой стоимостью, арендой, НДС, налогом на имущество организаций, НДФЛ или налогом предпринимателя.

Если коммерческая недвижимость у физического лица

Если физическое лицо владеет нежилым помещением, офисом, складом, магазином или коммерческим объектом, ему может начисляться налог на имущество. Если объект сдаётся в аренду, возникает доход от аренды. Если объект продаётся, нужно оценивать НДФЛ при продаже.

Для коммерческого объекта особенно важно заранее узнать кадастровую стоимость и проверить, по какой ставке и в каком порядке может начисляться налог.

Если объект у индивидуального предпринимателя

Если ИП использует или сдаёт коммерческую недвижимость, налоговые последствия зависят от режима налогообложения, вида деятельности, статуса объекта и порядка учёта доходов. ИП может платить налог в рамках УСН, патента, общего режима или другого применимого режима.

При продаже коммерческой недвижимости у ИП вопрос сложнее, чем при обычной продаже квартиры физическим лицом. Нужно смотреть, использовался ли объект в предпринимательской деятельности и какой налоговый режим применялся.

Если объект у организации

Организации платят налог на имущество по правилам для юридических лиц. По отдельным объектам налоговая база может определяться по кадастровой стоимости, по другим — по среднегодовой стоимости, если это применимо. Также при продаже или сдаче недвижимости могут возникать налог на прибыль, НДС или налог по УСН в зависимости от режима.

При покупке коммерческого объекта на компанию нужно заранее считать не только цену сделки, но и будущие налоги, эксплуатационные расходы и бухгалтерские последствия.

Налоги при переуступке прав

Переуступка прав по ДДУ или иному договору может создавать доход у продавца права. Если человек уступает право требования дороже, чем приобрёл, может возникнуть НДФЛ.

Почему это не обычная продажа квартиры

При переуступке продаётся не готовая квартира, а право требования к застройщику. Поэтому документы и налоговый расчёт отличаются от обычной продажи квартиры в собственности.

Нужно смотреть договор уступки, цену покупки права, цену уступки, расходы, платежи застройщику, срок, статус объекта и возможность подтвердить расходы.

Что важно для покупателя

Покупателю по уступке важно проверить не только налоги продавца, но и сам ДДУ, оплату, согласие застройщика при необходимости, регистрацию договора, эскроу, срок передачи квартиры и отсутствие споров.

Что не является налогом, но связано с недвижимостью

При сделках с недвижимостью есть обязательные платежи, которые часто называют налогами, но юридически это не налоги.

Госпошлина

Госпошлина уплачивается за регистрацию права, нотариальные действия, выдачу отдельных документов, судебные обращения и другие юридические действия. Это не налог на недвижимость, но её нужно учитывать в расходах по сделке.

Нотариальные расходы

Если сделка требует нотариуса или стороны сами решили удостоверить договор, возникают нотариальные расходы. Они зависят от вида сделки, цены объекта, состава участников и дополнительных услуг.

Оценка, справки и услуги специалистов

Оценка для ипотеки, кадастровые работы, юридическая проверка, сопровождение сделки, технический план, межевание, выписки и справки — это не налоги, но они увеличивают общую стоимость оформления недвижимости.

Чек-лист: какие налоги проверить по недвижимости

Мини-таблица: основные налоги на недвижимость

Инструкция: как проверить налоги перед сделкой

FAQ по теме