Какие налоги платятся при покупке недвижимости

Почему важно заранее разобраться в налогах и платежах при покупке недвижимости

Покупатели часто формулируют вопрос так: «Сколько налога нужно заплатить при покупке квартиры?» Из-за этого возникает путаница. В обычной сделке купли-продажи покупатель не получает доход, а тратит деньги на недвижимость. Поэтому НДФЛ за сам факт покупки квартиры, дома или участка он обычно не платит. Но это не значит, что покупка обходится только в цену объекта.

При оформлении сделки появляются обязательные и сопутствующие платежи. Нужно зарегистрировать право собственности, иногда оплатить нотариуса, банковский аккредитив, оценку, страховку, электронную регистрацию, услуги сопровождения. После регистрации собственник начинает платить налог на имущество, а если куплен земельный участок — земельный налог. Если покупка связана с коммерческой недвижимостью или юридическим лицом, могут появиться вопросы по НДС и бухгалтерскому учёту.

Главная ошибка — смешивать всё в одну фразу «налог при покупке». На практике нужно отдельно считать: что платится в день сделки, что начислится позже как собственнику, что относится к продавцу, а что можно вернуть через налоговый вычет. Такой подход помогает заранее понять реальную стоимость покупки и не закладывать лишние или неверные суммы.

Платит ли покупатель налог за саму покупку недвижимости

В обычной покупке недвижимости физическим лицом покупатель не платит НДФЛ только потому, что приобрёл квартиру, дом или участок. Покупка — это расход, а не доход.

Когда НДФЛ платит продавец, а не покупатель

НДФЛ может возникнуть у продавца, если он продаёт недвижимость раньше минимального срока владения или не имеет права на освобождение от налога. Покупатель в такой ситуации не становится плательщиком налога за продавца.

Например, человек продаёт квартиру через два года после покупки. Налоговый вопрос возникает у продавца: нужно ли подавать декларацию, можно ли уменьшить налог за счёт расходов или вычета, как учитывать кадастровую стоимость. Покупатель оплачивает квартиру по договору, но НДФЛ продавца — это не его налог.

Почему покупателю всё равно важно понимать налоги продавца

Хотя налог продавца не платит покупатель, он может влиять на переговоры. Продавец может просить занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог. Для покупателя это рискованно: в договоре будет указана меньшая сумма, а значит, сложнее подтвердить реальные расходы, получить вычет и защитить свои деньги при споре.

Безопаснее указывать реальную цену сделки и подтверждать расчёты документами.

Когда покупатель может столкнуться с налогом не как покупатель

Если недвижимость не покупается, а дарится, получаетcя в наследство, передаётся по обмену или участвует в иной схеме, налоговые последствия могут быть другими. Например, при дарении квартиры не от близкого родственника у получателя может возникнуть НДФЛ.

Поэтому важно отличать покупку по договору купли-продажи от дарения, мены, наследства, ренты и других вариантов оформления.

Госпошлина за регистрацию права собственности

Госпошлина — это не налог на покупку, но обязательный платёж при оформлении права собственности. Без регистрации в ЕГРН покупатель не становится полноценным зарегистрированным собственником.

За что платится госпошлина

Госпошлина платится за государственную регистрацию права собственности. После подачи документов сведения о новом собственнике вносятся в ЕГРН. Именно после регистрации покупатель становится собственником объекта.

При покупке квартиры, дома, участка, доли или коммерческого помещения нужно заранее уточнить размер пошлины, реквизиты и порядок оплаты. Сумма может зависеть от вида объекта, заявителя и кадастровой стоимости.

Кто платит госпошлину

Обычно госпошлину за регистрацию права платит покупатель, потому что право регистрируется на него. Но стороны могут договориться иначе и указать порядок расходов в договоре или соглашении.

Если покупателей несколько, расходы могут распределяться между ними. Если сделка нотариальная, ипотечная или электронная, дополнительно могут быть другие платежи, но они не заменяют госпошлину.

Почему госпошлину нельзя путать с налогом

Госпошлина платится один раз за регистрационное действие. Налог на имущество платится уже после того, как человек стал собственником. Это разные платежи: один связан с оформлением сделки, другой — с дальнейшим владением объектом.

Налог на имущество после покупки

После регистрации права покупатель становится собственником и в дальнейшем платит налог на имущество физических лиц, если объект является объектом налогообложения.

На какие объекты начисляется налог

Налог на имущество может начисляться на квартиру, комнату, жилой дом, гараж, машино-место, нежилое помещение, объект незавершённого строительства и другие объекты недвижимости, которые принадлежат человеку на праве собственности.

Если покупатель приобрёл квартиру в ипотеку, налог всё равно начисляется ему как собственнику. То, что квартира находится в залоге у банка, не отменяет право собственности и будущий налог.

Когда начинает начисляться налог

Налог начисляется за период владения. Если квартира куплена не с начала года, налог считается с учётом времени, когда покупатель был собственником. Налоговое уведомление обычно приходит позже, уже после окончания налогового периода.

Например, если квартира куплена летом, налог за этот год будет рассчитан не за весь год, а за период владения с момента регистрации права.

От чего зависит сумма налога

Сумма зависит от кадастровой стоимости, вида объекта, доли в праве, налоговой ставки, периода владения, льгот и местных правил. Для жилой недвижимости могут применяться вычеты по площади и льготы для отдельных категорий граждан.

Перед покупкой дорогой квартиры или коммерческого помещения полезно заранее узнать кадастровую стоимость. Она поможет примерно понять будущую налоговую нагрузку.

Земельный налог при покупке дома или участка

Если покупатель приобретает земельный участок, дом с участком, дачу, землю под ИЖС, ЛПХ или садоводство, после регистрации права может возникнуть земельный налог.

Кто платит земельный налог

Земельный налог платит собственник участка, а также лица, которые владеют землёй на отдельных видах прав. Если участок куплен в долях, налог распределяется с учётом долей. Если участок куплен в течение года, учитывается период владения.

При покупке дома важно помнить: налог на дом и земельный налог — разные платежи. Дом и участок являются отдельными объектами, у них могут быть разные кадастровые номера и разные налоговые последствия.

От чего зависит земельный налог

Земельный налог зависит от кадастровой стоимости участка, категории земли, вида разрешённого использования, ставки, доли, периода владения и льгот. Участки под ИЖС, садоводство, коммерческое использование или сельхозназначение могут иметь разные налоговые последствия.

Перед покупкой участка нужно проверять не только цену земли, но и кадастровую стоимость, ВРИ, категорию, границы и ограничения.

Почему земельный налог важен при покупке дома

Покупатели часто смотрят на состояние дома и забывают о земле. Но если участок большой, дорогой по кадастровой стоимости или имеет коммерческий ВРИ, будущие платежи могут быть заметными.

Лучше узнать налоговый ориентир до сделки, особенно если покупается дом с большим участком или земля под бизнес.

НДС при покупке недвижимости

НДС чаще всего не волнует покупателя обычной квартиры у физического лица. Но при покупке у застройщика, юридического лица, ИП или при покупке коммерческой недвижимости вопрос нужно проверять отдельно.

Жилая недвижимость

Реализация жилых домов, жилых помещений и долей в них освобождена от НДС. Поэтому при обычной покупке квартиры или жилого дома покупатель обычно не видит отдельной строки НДС в цене.

Это не значит, что цена не включает расходы продавца или застройщика. Но для покупателя жилой недвижимости НДС обычно не является отдельным налогом, который он должен доплатить сверх цены договора.

Коммерческая недвижимость

При покупке нежилого помещения, офиса, склада, магазина, помещения свободного назначения или другого коммерческого объекта НДС может иметь значение, если продавец является плательщиком НДС и сделка облагается этим налогом.

Для физического лица это чаще всего влияет на цену договора. Для юридического лица или ИП вопрос становится важнее: нужно понимать, выделяется ли НДС, можно ли принять его к вычету, какие документы оформляет продавец и как объект будет использоваться.

Почему важно читать цену в договоре

В договоре нужно понимать, указана цена с НДС или без НДС, применяется ли освобождение, кто продавец, какой статус объекта и какие документы будут переданы. Особенно это важно при покупке коммерческой недвижимости у компании.

Если покупатель — физическое лицо и покупает квартиру для проживания, этот блок обычно не становится ключевым. Если покупатель — бизнес, вопрос НДС нужно обсуждать с бухгалтером до сделки.

Нотариус, оценка, банк и сопровождение — это не налоги

При покупке недвижимости есть расходы, которые часто называют налогами, хотя юридически это другие платежи.

Нотариальные расходы

Нотариус может понадобиться при сделках с долями, несовершеннолетними, доверенностями, брачными документами, наследственными ситуациями, дарением и другими случаями. Нотариальные расходы зависят от вида действия, цены объекта и состава участников.

Это не налог на покупку, но обязательный или практический расход в отдельных сделках.

Оценка и страхование при ипотеке

Если покупка идёт в ипотеку, банк обычно требует оценку объекта и страхование залога. Также могут быть личное страхование, титульное страхование, аккредитив, безопасные расчёты, электронная регистрация и другие услуги.

Эти расходы не являются налогами, но влияют на реальный бюджет покупки.

Юридическое и риэлторское сопровождение

Проверка документов, сопровождение сделки, подготовка договора, переговоры, регистрация, работа с банком и безопасные расчёты могут оплачиваться отдельно. Это услуги, а не налоги.

Но при сложной сделке такие расходы могут быть оправданы, потому что помогают снизить риск покупки проблемного объекта.

Налоговый вычет при покупке жилья

Покупатель жилой недвижимости может не только не платить налог за покупку, но и вернуть часть ранее уплаченного НДФЛ через имущественный вычет.

Основной имущественный вычет

При покупке квартиры, комнаты, жилого дома, доли или земли под жилой дом покупатель может заявить имущественный вычет по расходам на приобретение жилья в пределах установленного лимита. Возврат зависит от суммы расходов и размера НДФЛ, который был удержан с доходов покупателя.

Если покупатель не платит НДФЛ, вернуть налог в текущий момент не получится. Но право на вычет может использоваться позже, когда появятся налогооблагаемые доходы.

Вычет по ипотечным процентам

Если жильё куплено в ипотеку, можно дополнительно получить вычет по фактически уплаченным процентам по целевому кредиту. Этот вычет оформляется отдельно от основного вычета.

Важно сохранять кредитный договор, справки банка об уплаченных процентах, платёжные документы и документы по покупке.

Что нельзя включить в вычет

Нельзя включать суммы, оплаченные материнским капиталом, субсидиями, средствами работодателя или другими бюджетными средствами. Также не все расходы после покупки дают право на вычет: мебель, бытовая техника, обычный ремонт, переезд и услуги риэлтора обычно не относятся к расходам на приобретение жилья для имущественного вычета.

Покупка новостройки

При покупке новостройки налоговая картина зависит от договора и статуса объекта. Покупатель обычно не платит НДФЛ за саму покупку, но должен учитывать регистрацию, будущий налог на имущество и возможность вычета.

ДДУ и регистрация

При покупке по ДДУ покупатель оплачивает цену квартиры по договору и расходы на оформление. Налог на имущество начнёт начисляться после того, как объект будет оформлен в собственность и сведения появятся в ЕГРН.

До передачи квартиры и регистрации права важно хранить ДДУ, документы об оплате, акт приёма-передачи и дальнейшие регистрационные документы.

Ипотека в новостройке

Если новостройка покупается в ипотеку, появляются расходы по кредиту: первоначальный взнос, проценты, страховка, банковские сервисы и оценка при необходимости. Это не налоги, но часть общего бюджета.

После оформления права можно рассматривать имущественный вычет, если есть право и документы.

Материнский капитал

Если используется материнский капитал, эту сумму нельзя считать личными расходами для вычета. Также нужно учитывать доли детей и порядок оформления собственности.

Покупка вторичной квартиры

На вторичном рынке покупатель обычно не платит налог с покупки, но должен внимательнее смотреть налоговые и юридические просьбы продавца.

Продавец просит занизить цену

Часто это связано с налогом продавца. Для покупателя занижение опасно: в договоре будет меньшая сумма расходов, снизится база для будущего вычета и будет сложнее доказать реальную оплату при споре.

Лучше оформлять реальную цену и безопасные расчёты.

Квартира после наследства или дарения

Если продавец получил квартиру недавно, у него могут быть налоговые причины для торга или просьбы о занижении. Покупателю важно не брать на себя чужие налоговые проблемы и не соглашаться на рискованные схемы.

Наследство, дарение и приватизация также требуют юридической проверки, но сами по себе не создают налог у покупателя при обычной покупке.

Коммунальные долги

Коммунальные долги — не налог на покупку, но важный платёжный вопрос. Перед сделкой нужно проверить задолженности, капремонт, счётчики, управляющую компанию и прописать в договоре, кто оплачивает долги до передачи квартиры.

Покупка дома и земельного участка

Покупка дома почти всегда требует считать два будущих налога: налог на дом и земельный налог.

Налог на дом

После регистрации права на жилой дом собственник будет платить налог на имущество. Сумма зависит от кадастровой стоимости дома, ставки, доли, периода владения и льгот.

Если дом большой или дорогой по кадастровой стоимости, налог может быть выше, чем по обычной квартире.

Налог на участок

Земельный налог считается отдельно. Он зависит от кадастровой стоимости участка, ВРИ, категории земли, ставки и льгот. При покупке большого участка нужно заранее проверить будущую нагрузку.

Если участок находится не в собственности, а в аренде, земельный налог как собственник покупатель может не платить, но вместо этого будут арендные платежи.

Проверка кадастровой стоимости

Перед покупкой дома полезно узнать кадастровую стоимость и дома, и участка. Эти суммы помогут оценить будущие налоги, а также понять, нет ли ошибок в характеристиках объектов.

Покупка коммерческой недвижимости

При покупке коммерческой недвижимости налоговые вопросы сложнее, чем при покупке обычной квартиры.

Физическое лицо покупает нежилое помещение

Если физическое лицо покупает нежилое помещение, налог за сам факт покупки обычно не возникает. Но после регистрации права будет начисляться налог на имущество. Если помещение будет сдаваться в аренду, доход от аренды нужно будет учитывать для налогообложения.

Если объект потом продаётся, налоговые последствия будут зависеть от срока владения, статуса собственника, использования объекта и других факторов.

ИП или юридическое лицо покупает объект

Если коммерческая недвижимость покупается для бизнеса, нужно заранее проверить НДС, налоговый режим, бухгалтерский учёт, налог на имущество, будущую аренду и расходы, которые можно учитывать.

Для компании или ИП покупка помещения — не только сделка с недвижимостью, но и налоговая и бухгалтерская операция.

НДС в цене

Если продавец — плательщик НДС, нужно понять, входит ли НДС в цену, выделяется ли он в документах, можно ли покупателю принять его к вычету и какие закрывающие документы будут оформлены. Для физического лица это чаще влияет на итоговую цену, для бизнеса — на налоговый учёт.

Чек-лист: какие налоги и платежи проверить при покупке недвижимости

Мини-таблица: что платит покупатель

Инструкция: как заранее посчитать налоговые последствия

FAQ по теме