На что обратить внимание при покупке дома

Почему покупку дома нужно проверять по трём направлениям

Дом — это не только стены, крыша и участок вокруг. В сделке обычно участвуют минимум два объекта: само строение и земельный участок. У каждого может быть свой кадастровый номер, собственник, правоустанавливающий документ, площадь, назначение, обременения и ограничения. Иногда дом оформлен, а участок нет. Иногда участок в собственности, а дом построен, но не зарегистрирован. Бывает и так, что фактический забор стоит не по границе, а часть построек выходит на соседнюю землю.

Главная ошибка покупателя — смотреть только на внешний вид дома. Красивый фасад, ремонт, мебель и ухоженный двор могут скрывать проблемы с фундаментом, крышей, влажностью, септиком, газом, электричеством, границами участка, подъездной дорогой или документами. После сделки такие проблемы становятся уже заботой нового собственника.

Покупку дома нужно проверять одновременно по трём направлениям: юридически, технически и бытово. Юридически — кому принадлежит дом и земля, можно ли их продать, нет ли арестов, запретов, споров, неоформленных построек и ограничений. Технически — в каком состоянии фундамент, стены, крыша, отопление, электрика, вода, канализация и коммуникации. Бытово — удобно ли жить в этом месте круглый год, есть ли дорога, магазины, школа, интернет, вывоз мусора, соседи и нормальный подъезд зимой.

Проверяйте дом и участок отдельно

При покупке дома нельзя ограничиваться фразой «дом с землёй». Нужно понять, какие именно объекты продаются и как они оформлены.

Дом как отдельный объект

У дома должен быть свой статус в документах: жилой дом, садовый дом, объект незавершённого строительства или другое строение. Важно проверить кадастровый номер, площадь, назначение, адрес, количество этажей, право собственности и соответствие фактического дома сведениям ЕГРН.

Если продавец показывает большой дом, а в документах зарегистрирован маленький садовый дом или старое строение другой площади, это риск. После покупки могут возникнуть проблемы с ипотекой, регистрацией, страхованием, продажей, реконструкцией или оформлением прописки.

Земельный участок как отдельный объект

У участка тоже должны быть свои сведения: кадастровый номер, площадь, категория земли, вид разрешённого использования, границы, собственник, ограничения и обременения. Дом не заменяет документы на землю. Если участок не оформлен должным образом, покупатель может купить дом, но получить проблемы с использованием земли.

Особенно важно проверить, принадлежит ли участок продавцу на праве собственности или находится в аренде, постоянном пользовании, бессрочном пользовании либо в другом статусе. Для покупателя это разные последствия.

Дом и земля должны соответствовать друг другу

Проверьте, стоит ли дом именно на том участке, который продаётся. Бывают ситуации, когда дом оформлен на одном кадастровом участке, фактически забор захватывает соседнюю территорию, а часть построек выходит за границы. Это может создать спор с соседями или проблемы при будущей продаже.

Хороший признак — когда и дом, и участок зарегистрированы, сведения совпадают, границы уточнены, документы понятны, а фактическое расположение объектов не вызывает вопросов.

Проверьте право собственности продавца

Продавец должен иметь право продать и дом, и земельный участок. Если продаются два объекта, право нужно проверять по каждому.

Выписка ЕГРН

Запросите актуальные сведения ЕГРН по дому и по земельному участку. В выписках нужно проверить собственника, кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, доли, обременения, аресты, запреты, ипотеку, сервитуты и другие ограничения.

Если в ЕГРН указан один собственник, а переговоры ведёт другой человек, нужно выяснить, на каком основании он действует. Если действует представитель, проверяйте доверенность.

Правоустанавливающие документы

Попросите документы, по которым продавец получил дом и участок: договор купли-продажи, дарения, наследства, мены, приватизации, решение суда, постановление администрации, акт предоставления участка, договор аренды с выкупом или другой документ.

Важно, чтобы документы были по обоим объектам. Бывает, что на дом основание одно, а на участок другое. Нужно проверить всю цепочку, особенно если дом получен по наследству, дарению, через суд или оформлен по старым документам.

Несколько собственников

Если у дома или участка несколько собственников, участвовать в сделке должны все владельцы или их представители. Если продаётся доля, порядок будет сложнее. Если среди собственников есть несовершеннолетние, потребуется отдельная подготовка и, как правило, разрешение органов опеки.

Нельзя покупать дом у одного человека, если по документам есть другие владельцы, которые не участвуют в сделке.

Семейное положение продавца

Если дом или участок приобретались в браке, может потребоваться согласие супруга. Даже если в ЕГРН указан только один собственник, второй супруг может иметь права на имущество, если оно было куплено в браке и не оформлено как личное имущество.

Попросите документы о браке, разводе, брачный договор, соглашение о разделе или согласие супруга, если оно нужно.

Проверьте категорию земли и вид разрешённого использования

Даже хороший дом может оказаться неподходящим, если участок нельзя использовать так, как вы планируете.

Категория земли

Категория земли показывает общий правовой режим участка. Для покупки дома чаще всего встречаются земли населённых пунктов или земли сельскохозяйственного назначения. От категории зависят возможности строительства, проживания, регистрации дома, подключения коммуникаций и будущего использования участка.

Если категория земли не подходит для жилого дома или фактическое использование расходится с документами, сделку нужно проверять особенно внимательно.

Вид разрешённого использования

ВРИ показывает, что именно можно делать на участке: индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, дачное использование, коммерческая деятельность или другое. Для покупателя важно, чтобы ВРИ соответствовал цели покупки.

Если вы хотите жить в доме круглый год, прописаться, оформить ипотеку, построить пристройку или баню, нужно проверить, допускает ли участок такие действия. Участок с красивым домом может не подходить под ваши планы, если ВРИ ограничивает использование.

Садовый дом и жилой дом

Садовый дом и жилой дом — не одно и то же. Жилой дом предназначен для постоянного проживания. Садовый дом может использоваться сезонно, а вопрос перевода в жилой статус требует отдельной проверки.

Если продавец говорит «дом жилой», это должно подтверждаться документами, а не только тем, что в доме есть отопление и мебель.

Проверьте границы участка и межевание

Границы — один из самых важных вопросов при покупке дома. Если участок не отмежёван, есть риск спора с соседями.

Есть ли уточнённые границы

Проверьте, внесены ли координаты границ участка в ЕГРН. Если границы не уточнены, фактический забор может не совпадать с юридическими границами. Покупатель может думать, что покупает 10 соток по забору, а после межевания выяснится другая площадь или спор с соседями.

Участок без уточнённых границ не всегда нельзя купить, но риски должны быть понятны до сделки.

Совпадает ли забор с границами

Попросите показать схему участка и сравните её с фактическим расположением забора, дома, бани, гаража, теплицы, септика, скважины и других объектов. Если постройки стоят близко к границе или выходят за неё, это нужно проверить до договора.

Особенно важно проверить, не использует ли сосед часть участка и не захватил ли продавец часть соседней земли.

Нет ли наложения границ

Наложение границ может возникнуть из-за старого межевания, ошибок кадастрового инженера, неправильных координат или спора между соседями. Если есть наложение, регистрацию сделки могут не остановить всегда, но будущий собственник получит проблему.

При сомнениях стоит привлечь кадастрового инженера до покупки.

Проверьте ограничения и зоны

На участке могут быть ограничения, которые не видны при обычном осмотре.

Зоны с особыми условиями использования территории

Участок может попадать в охранную, санитарную, водоохранную, приаэродромную, газовую, электрическую или другую зону. Такие зоны могут ограничивать строительство, реконструкцию, использование земли, размещение построек, вырубку деревьев или прокладку коммуникаций.

Перед покупкой нужно проверить, не находится ли участок в зоне, которая помешает вашим планам.

Сервитуты и проходы

Сервитут может давать другим лицам право прохода, проезда, прокладки коммуникаций или обслуживания объектов через участок. Это не всегда плохо, но покупатель должен понимать, кто и как может пользоваться частью земли.

Если через участок проходит дорога соседей, кабель, газовая труба или подъезд к другому объекту, это нужно выяснить до покупки.

Охранные зоны коммуникаций

Если рядом проходит газопровод, ЛЭП, водопровод, канализация или другие сети, могут действовать ограничения. Нельзя строить везде, где удобно визуально. Нужно понимать, где проходят коммуникации и какие отступы требуются.

Проверьте подъезд и доступ к дому

Дом может быть отличным, но если к нему нет нормального доступа, жить будет сложно.

Юридический доступ

Проверьте, есть ли законный подъезд к участку. Дорога может быть муниципальной, общей, частной, через земли соседей или СНТ. Если подъезд проходит через чужой участок без оформленного права, это риск.

Не стоит полагаться только на фразу «все так ездят». Нужно понять, кому принадлежит дорога и не может ли сосед перекрыть проезд.

Фактический подъезд

Посмотрите дорогу в разное время года, если возможно. Летом сухой грунтовый подъезд может выглядеть нормальным, а весной или зимой становиться непроходимым. Уточните, чистят ли дорогу от снега, кто её ремонтирует и кто оплачивает содержание.

Для постоянного проживания это критично: скорая, доставка, такси, школьный автобус, пожарная техника и личный автомобиль должны иметь реальный доступ.

Парковка и въезд

Проверьте ширину въезда, ворота, место для машины, разворот, подъезд грузовой техники и возможность завезти строительные материалы. Если планируется ремонт или строительство, узкий подъезд может стать проблемой.

Проверьте техническое состояние дома

Технический осмотр дома лучше делать внимательнее, чем осмотр квартиры. Ремонт в доме может скрывать серьёзные проблемы.

Фундамент

Фундамент — основа дома. Проверьте трещины, перекосы, просадку, влажность, состояние цоколя, отмостку, дренаж и следы ремонта трещин. Если фундамент проблемный, косметический ремонт внутри не спасёт.

Трещины в стенах, перекошенные двери, неровные полы и влажность в подвале могут указывать на конструктивные проблемы.

Стены

Оцените материал стен, трещины, утепление, влажность, грибок, промерзание углов, качество кладки, состояние фасада и следы свежей отделки. Свежая покраска или обшивка может скрывать дефекты.

Если дом деревянный, проверьте гниль, следы насекомых, состояние нижних венцов, влажность и вентиляцию.

Крыша

Крыша — одна из дорогих зон ремонта. Проверьте состояние кровли, чердака, стропил, утепления, водостоков, следы протечек, пятна на потолке, запах сырости и качество примыканий.

Если продавец говорит, что «крышу недавно делали», попросите документы, фотографии работ или хотя бы внимательно осмотрите чердак.

Окна, двери, полы

Проверьте, как открываются окна и двери, нет ли перекосов, сквозняков, плесени, конденсата, провалов пола, скрипа и перепадов. Эти признаки могут указывать не только на старость отделки, но и на влажность, усадку или проблемы с конструкциями.

Подвал и чердак

Подвал и чердак показывают больше, чем жилые комнаты. В подвале видны влажность, фундамент, трубы, плесень и вентиляция. На чердаке — крыша, утепление, протечки и состояние стропил.

Если продавец не хочет показывать подвал или чердак, это повод насторожиться.

Проверьте коммуникации

Коммуникации в доме могут стоить дорого, а их состояние напрямую влияет на комфорт жизни.

Электричество

Проверьте выделенную мощность, договор с энергоснабжающей организацией, состояние щитка, проводки, автоматов, заземления и возможность подключения техники. Для дома с электрическим отоплением, бойлером, насосами, мастерской или баней мощности может не хватить.

Старая проводка — не только расход на ремонт, но и вопрос безопасности.

Газ

Если дом газифицирован, проверьте документы на подключение, договор, оборудование, котёл, техобслуживание, состояние труб и законность подключения. Самовольные изменения газового оборудования опасны и могут создать проблемы после покупки.

Если газ только «обещают провести», уточните документы, сроки, техническую возможность и реальные расходы.

Вода

Вода может быть центральной, из скважины или колодца. Нужно проверить качество воды, стабильность подачи, документы на подключение, насосы, глубину скважины, фильтры, давление и сезонность.

Если вода из скважины, полезно узнать, есть ли анализ воды и как часто обслуживалась система.

Канализация

Канализация может быть центральной, септиком, выгребной ямой или локальной очистной системой. Проверьте расположение, объём, обслуживание, запахи, подъезд ассенизаторской машины, законность устройства и расстояние до дома, соседей и источников воды.

Проблемный септик может превратиться в постоянный источник расходов и конфликтов.

Отопление

Проверьте тип отопления: газовый котёл, электрический котёл, печь, твердотопливный котёл, комбинированная система. Узнайте, сколько стоит отопление зимой, как давно обслуживалось оборудование, есть ли резервный источник тепла и насколько дом держит тепло.

Лучше смотреть дом в холодное время года, если есть такая возможность. Так легче понять, промерзают ли углы и хватает ли отопления.

Интернет и связь

Для постоянного проживания важны интернет, мобильная связь, телевидение, удалённая работа и безопасность. Уточните, какие провайдеры работают, есть ли оптика, стабильная мобильная связь и возможность подключить камеры или сигнализацию.

Проверьте зарегистрированных лиц и проживание

При покупке дома тоже важно проверить, кто зарегистрирован и кто фактически проживает.

Кто зарегистрирован

Попросите сведения о зарегистрированных лицах. Если в доме прописаны продавец, родственники, дети или другие люди, нужно согласовать срок снятия с регистрационного учёта.

Если кто-то сохраняет право пользования, это серьёзный риск для покупателя.

Кто фактически живёт

Иногда в доме живут люди, которые не являются собственниками: родственники, бывшие супруги, арендаторы, работники, пожилые члены семьи. Нужно понять, когда они выедут и на каком основании находятся в доме.

Срок освобождения дома нужно прописать в договоре.

Передача ключей и имущества

Дом обычно передаётся с большим количеством имущества: котёл, насосы, ворота, инструменты, мебель, техника, садовое оборудование, дрова, теплица, баня, гараж. Всё важное нужно перечислить в договоре или акте.

Если этого не сделать, продавец может вывезти то, что покупатель считал частью покупки.

Проверьте постройки на участке

На участке могут быть баня, гараж, сарай, летняя кухня, навес, теплица, гостевой дом, бассейн или хозяйственные строения. Не все они могут быть оформлены.

Зарегистрированные постройки

Если постройка капитальная и имеет признаки недвижимости, она может требовать оформления. Проверьте, какие объекты зарегистрированы в ЕГРН, а какие существуют только фактически.

Если покупатель платит за баню или гараж как за ценность, нужно понимать, оформлены они или нет.

Самовольные постройки

Если постройка возведена без нужных документов, с нарушением отступов, на чужой земле или в зоне ограничений, у нового собственника могут возникнуть проблемы. В некоторых случаях объект нужно узаконивать, перестраивать или сносить.

Особенно внимательно проверяйте постройки у границ участка.

Отступы от границ

Дом, баня, гараж и септик должны быть размещены с учётом требований и разумных расстояний до соседей, дороги, коммуникаций и источников воды. Если сосед уже спорит с продавцом, покупатель может получить этот конфликт после сделки.

Оцените район, соседей и инфраструктуру

Дом покупают не только как объект, но и как место жизни.

Соседи

Узнайте, кто живёт рядом, нет ли конфликтов по границам, дороге, шуму, животным, воде, забору, проезду или мусору. Соседи могут рассказать то, чего нет в документах: затапливает ли участок, чистят ли дорогу, были ли споры, как работает электричество и есть ли проблемы зимой.

Не стоит строить решение только на словах соседей, но их мнение полезно для общей картины.

Инфраструктура

Проверьте магазины, аптеки, школу, детский сад, поликлинику, остановку, маршрут транспорта, время до города, пробки, такси, доставку, вывоз мусора и экстренные службы.

Если дом покупается для постоянного проживания, бытовая инфраструктура важна не меньше площади участка.

Сезонность

Дом может быть удобен летом, но неудобен зимой. Проверьте отопление, дорогу, воду, канализацию, подъезд, расходы на содержание, уборку снега и состояние участка весной.

Загородный дом лучше оценивать не только в хорошую погоду.

Проверьте расходы после покупки

Дом требует постоянных расходов, которые могут быть выше, чем у квартиры.

Коммунальные платежи

Узнайте расходы на электричество, газ, воду, вывоз мусора, обслуживание септика, отопление, интернет, охрану, СНТ или посёлок, дорогу, чистку снега и ремонт коммуникаций.

Попросите у продавца реальные платежи за лето и зиму, а не только примерные слова.

Ремонт и обслуживание

Дом требует обслуживания: крыша, фасад, забор, ворота, насос, котёл, фильтры, септик, дренаж, отмостка, участок, деревья, дорожки. Даже хороший дом может требовать вложений в первый год.

Перед покупкой составьте список обязательных и желательных работ.

Налоги

После покупки собственник будет платить налог на дом и земельный налог. Размер зависит от кадастровой стоимости, характеристик объектов, доли, льгот и других факторов.

Перед сделкой полезно узнать кадастровую стоимость дома и участка, чтобы понимать будущие расходы.

Проверьте ипотеку и страхование

Если дом покупается в ипотеку, банк проверяет объект строже, чем обычную квартиру.

Требования банка

Банк смотрит документы на дом, документы на землю, назначение, ВРИ, состояние объекта, ликвидность, коммуникации, подъезд, оценку и возможность принять объект в залог. Если дом не оформлен, участок без границ или есть спорные постройки, ипотека может не пройти.

До аванса нужно уточнить, готов ли банк кредитовать конкретный дом.

Оценка дома

Оценщик смотрит не только дом, но и участок, состояние, локацию, коммуникации, документы и аналоги. Если оценка окажется ниже цены договора, банк может уменьшить сумму кредита.

Покупателю нужно заранее понимать, есть ли запас собственных средств на такой случай.

Страхование

При ипотеке банк обычно требует страхование залога. Для дома страховка может учитывать больше факторов: материал стен, год постройки, состояние, коммуникации, отопление и риски повреждения. Стоимость страхования дома может отличаться от страхования квартиры.

Подготовьте договор и расчёты

Договор покупки дома должен быть точным и подробным.

Что указать в договоре

В договоре нужно указать дом и участок как отдельные объекты: кадастровые номера, адреса, площади, назначение, цену, порядок расчётов, обременения, постройки, коммуникации, имущество, срок освобождения, передачу ключей и документов.

Если цена делится между домом и участком, это нужно указать корректно. Если продаются дополнительные строения, их тоже нужно описать.

Безопасные расчёты

Используйте аккредитив, банковскую ячейку, ипотечные расчёты или другой безопасный способ, где продавец получает деньги после выполнения условий. Не переводите деньги третьим лицам и не соглашайтесь на занижение цены без понимания рисков.

Акт приёма-передачи

В акте нужно зафиксировать не только ключи от дома, но и состояние коммуникаций, счётчики, оборудование, мебель, ворота, документы, пульты, насосы, котёл, технические паспорта, гарантийные документы и имущество на участке.

Чек-лист: что проверить при покупке дома

Мини-таблица: что важно при покупке дома

Инструкция: как проверить дом перед покупкой пошагово

FAQ по теме